La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l’article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 et a scindé en deux les modalités de réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail.
En effet, la loi a pour objectif de limiter le montant du loyer dans certaines zones d’urbanisation où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande.
Dans ces zones désignées par décret, un arrêté doit être pris par le représentant de l’Etat dans le département et en région parisienne par le représentant de l’état de la Région. Cet arrêté doit fixer chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré.
De l’application de cet arrêté découle, d’une part, la limitation dans la fixation du loyer d’un nouveau bail (article 17 II A), et, d’autre part, l’impossibilité pour le bailleur de solliciter lors du renouvellement du bail une réévaluation du loyer si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré (article 17-2 I).
Ainsi, l’article 17-2 I est une création limitée à certaines zones définies par décret, alors que l’article 17-2 II est la reprise, avec quelques ajustements, de l’ancien article 17 C.
Deux questions se posent alors :
- Ces articles sont-ils d’application immédiate pour les renouvellements de bail postérieurs à la publication de la loi ? Ou l’ancien article 17 C subsiste-t-il en l’absence d’arrêté ?
- Comment la notification de la proposition de renouvellement de bail avec demande réévaluation du loyer doit être rédigée pour être valable ?
La loi ne prévoit aucun report d’application concernant les articles 17 à 18 de la loi du 6 juillet 1989, ne conditionnant que l’application de certains alinéas à la parution du décret fixant le loyer de référence. D’ailleurs, un décret d’application des articles 17 à 18 de la loi de 1989 a été pris en date du 30 juillet 2014 (n°2014-854).
Ainsi, à mon sens l’article 17 C ne subsiste pas, même en l’absence de l’arrêté.
En effet, il découle de l’article 9 du décret du 30 juillet 2014 qui énonce :
« Par dérogation aux articles 3 à 5 (articles concernant les zones « normales »), lorsqu’un arrêté préfectoral prévu au I de l’article 17 ou au I de l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau bail ou du renouvellement du bail :
1° La révision ou la réévaluation du loyer déterminée en application des articles 3 et 4 ne peut pas excéder la limite prévue au A du II de l'article 17 de la même loi ;
2° Les dispositions de l'article 4 ne s'appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire, tel que défini au troisième alinéa du B du II de l'article 17 de la même loi, est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location ;
3° Les dispositions de l'article 5 ne s'appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions du I de l'article 17-2 de la même loi. »
Ainsi, il apparaît que le décret ne prévoit l’application de ces mesures relatives au loyer de référence que dans la mesure où l’arrêté a été pris.
En l’absence d’arrêté préfectoral, il convient alors de se reporter aux autres prescriptions du décret et de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi ALUR en ce qui concerne tant la fixation du loyer que la procédure de réévaluation du loyer, soit en l’espèce concernant la réévaluation du loyer l’article 17-2 II.
Cependant, l’article 9 du décret s’appliquant dès la conclusion d’un nouveau bail ou de sa date de renouvellement à compter de la parution de l’arrêté fixant le loyer de référence, il convient afin d’être prudent et d’anticiper toute parution de l’arrêté de notifier l’offre de renouvellement de bail avec réévaluation du loyer avec la reproduction des articles 17-2 I et 17-2 II, puisque à défaut de reproduction de ces articles la notification serait nulle et la possibilité de voir réévaluer le loyer caduque.
